修繕積立金ガイドライン

まず、マンションの長期修繕計画 を確認してください。長期修繕計画には、将来的にどのような修繕工事がいつ頃必要になり、それぞれどのくらいの費用がかかるかの見込みが記載されています。その上で、「修繕積立金の額の目安」 を本ガイドラインで示していますので、マンションの地上階数と建築延床面積 をもとに、現在の修繕積立金の額と比較検討してください。ただし、この目安は平均的な事例に基づいたものであり、個々のマンションの状況によって異なりますので、目安の範囲に収まっていないからといって直ちに不適切であるとは限りません。長期修繕計画の内容や積立方法などを総合的に確認することが重要です。

長期修繕計画は、将来実施する修繕工事の内容、時期、費用等を確定するものではなく、一定期間ごと（一般的には５年程度ごと）に見直していくことが前提 とされています。マンションの経年劣化の状況や、社会的な環境や生活様式の変化、技術の向上、工事費の高騰など、様々な要因が変化するため、定期的な見直しが必要です。

修繕積立金が不足する可能性がある場合、主に以下の対策が考えられます。
• 修繕積立金の増額：区分所有者の皆様の合意形成が必要になります。
• 一時金の徴収：大規模修繕工事の実施に合わせて、一時的に費用を徴収する方法です。区分所有者の負担が大きくなる可能性があります。
• 金融機関からの借入れ：将来の修繕積立金で返済していくことになります。 それぞれの方法にはメリット・デメリットがありますので、長期修繕計画の内容や将来の見込みなどを考慮し、区分所有者間で十分に話し合うことが重要です。

主な積立方法として、均等積立方式と段階増額積立方式があります。
• 均等積立方式：計画期間中の修繕工事費の累計額を均等に積み立てる方式です。将来にわたり安定的な積立てができますが、段階増額積立方式に比べて当初の負担額が大きくなる場合があります。
• 段階増額積立方式：当初の積立額を抑え、段階的に増額していく方式です。当初の負担額は小さく抑えられますが、将来の負担増が前提となり、増額時に区分所有者間の合意形成が難しい場合があります。 安定的な積立ての確保という観点からは、均等積立方式が望ましい とされています。

機械式駐車場は、修繕に多額の費用を要し、修繕積立金の額に大きく影響を与えるため、特殊要因として別に加算して考える必要があります。本ガイドラインでは、機械式駐車場の機種ごとの１台あたり月額の修繕工事費の目安 を示していますので、これを参考に、お持ちの機械式駐車場の台数と総専有床面積 を用いて、加算額を算出してください。ただし、駐車場の維持管理・修繕工事費を駐車場使用料収入で賄う場合は、この加算は不要です。

専用庭等の専用使用料及び駐車場等の使用料は、それらの管理に要する費用を差し引いた額を、修繕積立金に繰り入れる こととされています。繰り入れ方法には、一定額または一定割合を自動的に繰り入れる方法、個別の修繕のための会計に繰り入れる方法、一旦管理費会計に繰り入れた上で定期的に修繕積立金会計に繰り入れる方法などがあります。いずれの場合も、実際に集められている金額（または想定額）を上回る繰入額を見込むべきではありません。特に駐車場使用料は稼働率によって大きく変動する可能性があるため注意が必要です。

ンション長寿命化促進税制は、修繕積立金の額を一定以上に引き上げ、マンション管理適正化法に基づき認定を受けた管理計画認定マンションにおいて、一定の大規模修繕工事が行われた場合に、固定資産税が減額される制度です。適用を受けるためには、令和３年９月１日以降に長期修繕計画の計画期間全体での修繕積立金の平均額を、本ガイドラインに示す目安の下限値（機械式駐車場がある場合は加算額を含む）以上に引き上げていることなど、一定の要件を満たす必要があります。詳細な要件や手続きについては、関連する国土交通省の資料をご確認ください。

集した長期修繕計画の事例の分析によると、修繕工事費の割合が最も多いのは外壁塗装等（外壁修繕、タイル修繕、塗装等を含む） です。その他、仮設工事、屋根防水、床防水、鉄部塗装等、建具・金物等 の工事も、足場の設置時期に合わせて同時に実施されることが多いです。設備関連では、給水設備、排水設備、昇降機設備 なども費用がかかる項目です。マンションの形状や規模、仕上げ材、設備の仕様、立地などによっても費用は変動します。

修繕工事費のうち、材料費や仮設材のリース費等については地域差はほとんどありません が、労務費は一定の地域差があります。特に、大規模修繕工事における主要な３工種（とび工（仮設工事）、防水工（防水・シーリング工事）、塗装工（塗装工事））については、必要に応じて考慮することが重要です。国土交通省が公表している都道府県別・工種別の公共工事設計労務単価 が参考になります。

修繕積立金ガイドライン の他に、国土交通省が作成・公表している「長期修繕計画標準様式、長期修繕計画作成ガイドライン及び同コメント」 が非常に参考になります。より詳細な長期修繕計画の作成方法や盛り込むべき内容について解説されています。国土交通省のウェブサイトで公開されていますので、適宜参照してください。